6 Panduan Beli Tanah Lot Banglo Yang Patut Anda Tahu
Ada sesetengah client bila saya tanya kenapa nak beli tanah lot banglo. Kata mereka sebab harga murah, boleh design rumah ikut citarasa sendiri. Ini 2 jawapan yang biasa diberi oleh client.
Tapi ada juga sesetengah client tak berminat beli tanah lot banglo ; malas nak pening kepala, tak tahu kejiranan dan sebagainya.
Semua itu atas selera masing-masing. Lain orang lain selera. Yang penting selesa dan gembira bila tinggal di rumah.
Dalam artikel Panduan Beli Tanah Lot Banglo saya akan kongsikan panduan untuk beli dan juga cabaran yang bakal dihadapi.
#1 Perkara Pertama Yang Anda Perlu Semak Sebelum Beli Tanah Lot Banglo
Ini gambar semasa saya bawa pembeli lihat tanah lot banglo Nilai Spring Villa, Nilai N9. Di lokasi ini saya telah berjaya jual hampir 30 lot tanah.
A. Pastikan Lot Individu Bukan Kongsi Geran atau Lot Lidi
Ramai orang beli tanah lot lidi atau kongsi geran sebab harga jauh lagi murah berbanding lot individu. Tapi untuk jangka masa panjang dan menjamin pemilikan hartanah dan untuk pewarisan, usahakan untuk beli lot individu.
Saya beli lot individu tapi geran belum ada, macam mana ye?
Ada beberapa pemaju (individu atau syarikat) menggunakan kaedah perkongsian dan sama-sama bantu. Bermula dengan 1 geran besar dikongsi bersama sehingga lah proses pecah bahagian (pecah lot) selesai. Anda akan dapat geran individu selepas proses pecah lot selesai dan harga pun lebih murah.
Tapi bergantung kepada kepercayaan dan keyakinan anda terhadap pemaju tersebut. Ada yang telus dan juga yang menipu.
B. Semak Geran Tanah
Melalui 2 helaian geran tanah tetapi 3 muka surat bercetak, anda akan dapat maklumat penting seperti
- Kategori kegunaan tanah; pertanian, bangunan atau industri/perusahaan
- Keluasan tanah: untuk syarat lot banglo, setiap negeri ada syarat tersendiri. Kena rujuk Pihak Berkuasan Tempatan (PBT)
- Kategori guna tanah: pastikan kategori bangunan
- Pemilik: tahu siapa pemilik sekiranya berurusan direct owner
Baca: Cara Baca Geran
Sekiranya anda nak pastikan tanah tersebut tiada isu berkaitan kaveat, perlu membuat carian persendirian (kos RM 20) di Pejabat Tanah Galian atau Pejabat Tanah Dearah (bergantung kepada jenis hakmilik).
Jangan lupa tengok plan tanah.
- Bentuk tanah: segi empat ke, segi tiga ke, trapezium ke atau melengkung.
- Semak dimensi tanah iaitu panjang dan lebar.
Biasanya pelan tanah boleh dirujuk pada geran tanah iaitu mukasurat ke-3 pada geran.
Sekiranya tiada dalam simpanan owner, pembeli boleh dapatkan salinan diakui sah di pejabat tanah tapi akan ambil masa 7 hari. Nak lebih cepat dapatkan Pelan Akui (PA) di JUPEM.
Contoh geran. Mukasurat ketiga boleh rujuk plan tanah.
Contoh geran mukasurat pertama. boleh rujuk maklumat penting berkaitan tanah.
C. Buat Site Visit & Semak Nilai Pasaran
Ada sesetengah tanah lot banglo yang telah di ‘clear’ tanah dan ada yang ‘berhutan’ penuh dengan pokok dan lalang.
Sebelum beli tanah tersebut, perlu ke tapak lokasi untuk check kedudukan tanat lot tersebut.
Cara adalah dengan merujuk no lot geran melalui system iplan dan google maps.
Perkara lain yang perlu diambil perhatian ialah adakah tanah tersebut sudah tersedia infra? (air, elektrik, jalan dan sebagainya)
Semak nilai pasaran
Nilai pasaran tanah lot banglo sangat penting untuk diketahui sekiranya pembeli mahu menggunakan pinjaman bank atau LPPSA.
Margin pinjaman akan diberikan berdasarkan harga belian atau nilai pasaran yang mana paling rendah.
Kebiasaannya, nilai pasaran atau harga jualan dikira perkaki. Iaitu harga jualan dibahagi keluasan tanah.
Sebenarnya agak sukar untuk dapatkan nilai pasaran yang tepat bagi sesebuah tanah. Sebab bank tak selalu uruskan pinjaman tanah. Tapi boleh cuba.
Boleh baca artikel Semak Harga Pasaran.
Contohnya
Harga jualan: RM 500,000
Keluasan 10,000 kaki persegi
Harga perkaki (persqft) ialah RM 50 persqft
Contohnya
Harga jualan: RM 200,000
Keluasan 9000 kaki persegi
Harga perkaki (persqft) ialah RM 22 persqft
D. Deal Dengan Owner atau Ejen Hartanah Berdaftar
Pastikan anda berurusan dengan 2 pihak ini sahaja. Direct owner atau ejen hartanah berdaftar. Sekiranya ada individu yang mengaku wakil owner atau saudara owner.
Anda boleh pastikan anda tidak ditipu dengan cara membayar booking ke akaun agensi hartanah berdaftar atau akaun peguam.
Part yang paling kritikal adalah bila nak bayar booking. So, kalau ejen hartanah, duit booking perlu dibayar ke akaun agensi hartanah (client’s account) so selamat la duit tu.
#2 Bagaimana Cara Beli Guna Cash dan Melalui Pinjaman?
Untuk beli tanah lot banglo atau mana-mana hartanah ada 2 cara iaitu melalui pembelian secara tunai atau melalui pinjaman. Manakala kaedah sewa beli atau bayar ansuran sangat berisiko untuk dilakukan.
1. Beli Lot Tanah Banglo Guna Cash
Cash is King. Ini biasanya mantera yang selalu diguna bila untuk deal beli hartanah. Beli secara cash lebih digemari oleh owner disebabkan
- Jimat masa menunggu kelulusan loan
- Jimat masa untuk pembayaran baki jualan
- Jimat duit kos lain seperti Caj guaman perjanjian pinjaman, Caj penilaian dan insuran/takaful (MRTT/MLTT)
Tetapi bukan semua owner akan bagi diskaun sekiranya pembeli tawarkan pembelian secara tunai. Bergantung kepada owner.
Pertama anda perlu membuat pembayaran booking kepada ejen hartanah (melalui ejen) atau kepada peguam (kes direct owner)
Kedua: membuat pembayaran baki jualan ke akaun peguam
Ketiga: Tunggu pembayaran bagi tebus hutang (redemption) bagi kes tanah tersebut masih ada loan (dicagar kepada bank)
Walaupun beli secara tunai, kos yang perlu ditanggung ialah
- Bayar peguam (Perjanjian Jual Beli SPA) sekiranya guna khidmat peguam
- Duti Setem (LHDN)
2. Beli Lot Tanah Banglo Guna Loan Bank
Sekiranya anda tidak layak untuk mendapatkan pinjaman kerajaan (LPPSA) atau sebenarnya anda layak tapi sengaja untuk mohon loan bank. Anda perlu bersedia untuk sediakan deposit yang agak tinggi.
Berdasarkan pengalaman saya (betulkan sekiranya saya silap) Margin of Finance / Loan to value (margin pinjaman) untuk tanah lot banglo sebelum ini (sebelum berlaku Covid 19) adalah 80% – 85%.
Tapi disebabkan Covid 19 dan kesan kepada ekonomi, bank mengurangkan margin pinjaman kepada 70% sahaja. Ini bermakna, pembeli perlu sediakan 30% deposit dan juga tambahan untuk kos lain.
Apa maksud nya?
Ini bermaksud pinjaman hanya diberikan 70% dari jumlah harga belian tanah atau nilai pasaran yang mana lagi rendah.
Katakan, harga belian tanah RM 300,000 dan nilai pasaran ialah RM 350,000.
Margin pinjaman 70% dari RM 300,000
Pinjaman hanya diperolehi RM 210,000 sahaja. Selebihnya pembeli kena gunakan cash untuk bayar deposit.
Katakan situasi ke-2, harga belian tanah RM 300,000 dan nilai pasaran ialah RM 200,000.
Margin pinjaman 70% dari RM 200,000
Pinjaman hanya diperolehi RM 140,000 sahaja. Selebihnya RM 160,000 pembeli kena gunakan cash untuk bayar deposit.
Seterusnya anda perlu berurusan dengan bank yang ‘mesra’ untuk pinjaman tanah lot banglo. Setakat pengalaman saya, CIMB Bank, Bank Rakyat & Hong Leong Bank agak senang untuk luluskan pinjaman bagi tanah lot banglo.
Tambahan kos ialah
- Perjanjian Jual Beli (SPA) & Duti Setem: antara pembeli dan penjual. Bayaran secara tunai. Boleh rujuk artikel Cara Kira Kos Peguam
- Perjanjian Pinjaman: antara pembeli dan bank. Bayaran secara tunai atau dimasukkan ke dalam pinjaman
- Caj penilaian. Bayaran secara tunai atau dimasukkan ke dalam pinjaman
- Takaful (MRTT). Bayaran secara tunai atau dimasukkan ke dalam pinjaman
3. Beli Lot Tanah Banglo Guna Loan Kerajaan
Antara kelebihan penjawat awam / agensi kerajaan tertentu ialah mendapat kemudahan pinjaman kerajaan atau LPPSA.
Ada 7 jenis pinjaman LPPSA yang ditawarkan, iaitu
- Membeli Rumah Atau Petak Rumah Kediaman Yang Telah Siap (subsale)
- Membina rumah di atas tanah sendiri
- Membeli Rumah Atau Petak Rumah Kediaman Yang Dalam Pembinaan (under con)
- Membeli tanah dengan tujuan membina rumah
- Menyelesaikan hutang pinjaman perumahan daripada bank / institusi kewangan
- Membina rumah di atas tanah yang dibeli melalui pinjaman LPPSA / BPP
- Membuat kerja ubahsuai rumah atau petak rumah kediaman (renovation)
Kelebihan pinjaman kerajaan ialah margin pinjaman 100% dari harga belian atau nilai pasaran yang mana lebih rendah.
Kalau macam tu saya nak bayar booking dan deposit RM 1000 la sebab dah dapat 100% loan.
Boleh, sekiranya penjual bersetuju.
Tapi agak susah disebabkan RPGT / CKHT (Cukai Keuntungan Harta Tanah)
Bagi penjualan tanah lot banglo, pihak peguam perlu kekalkan amaun 3% dari harga jualan untuk dikemukakan dahulu kepada LHDN.
Ini bermaksud, sekiranya pembeli membayar booking dan deposit hanya RM 1000 sahaja, maka penjual yang perlu membayar 3% kepada peguam untuk dikemukakan kepada LHDN.
So, adakah penjual sanggup keluarkan duit sendiri untuk RPGT dalam masa yang sama deposit belum dapat?
Sekiranya ok. Boleh teruskan. Tiada masalah.
Tambahan kos ialah
- Perjanjian Jual Beli (SPA) & Duti Setem: antara pembeli dan penjual. Bayaran secara tunai
- Perjanjian Pinjaman: antara pembeli dan LPPSA. Dimasukkan ke dalam pinjaman
- Caj penilaian. Percuma
- Takaful (MRTT). Dimasukkan ke dalam pinjaman
#3 Kos Beli Tanah Lot Banglo
Seperti yang dinyatakan seperti di atas. Ada beberapa kos yang perlu ditanggung oleh pembeli sama ada beli secara tunai atau secara pinjaman. Boleh rujuk pada tajuk ke-2 Bagaimana Cara Beli Guna Cash dan Melalui Pinjaman?.
Saya ringkaskan kepada
- Bayaran peguam untuk Perjanjian Jual Beli (SPA) & Duti Setem (LHDN)
- Perjanjian Pinjaman dan Duti Setem (sekiranya membuat pinjaman)
- Caj penilaian tanah (sekiranya membuat pinjaman)
- Takaful (MLTT/MRTT) sekiranya membuat pinjaman
#4 Kos-kos Lain Beli Tanah Lot Banglo
Selain dari yang dijelaskan seperti di atas, ada beberapa kos lain lagi yang perlu diberi perhatian, iaitu:
- Kos ratakan tanah. Sekiranya tanah yang dibeli tidak rata, ia perlu diratakan.
- Tambun tanah. Sekiranya perlu, bagi tanah yang lebih rendah dari jalan, seeloknya ditambun untuk sama level dengan jalan atau lebih tinggi dari jalan
- Bina pagar. Bergantung kepada jenis pagar sama ada konkrit (batu bata) atau guna anti climb. Sekarang pagar anti climb pun lawa.
- Kos ukur tanah. Ini bagi kes sesetengah tanah lot banglo yang lama, batu sempadan tidak kelihatan. Perlu dibuat ukur semula bagi mengelakkan kontraktor tersilap masuk ke lot lain.
- Kos clear tanah. Ini bagi kes tanah yang masih ada semak atau pokok-pokok besar. Saya pernah bertanya kepada tukang tebang pokok, katanya dalam 5k-7k bagi tanah keluasan 10k kaki persegi, bergantung kepada ketebalan semak dan pokok-pokok.
#5 Proses Beli Tanah Lot Banglo
Proses beli tanah lot banglo sama juga dengan proses beli rumah telah siap. Boleh rujuk artikel saya Proses Jual Beli Rumah di Malaysia.
#6 Pening La Nak Bina Rumah Atas Tanah, Baik Beli Je Rumah Dah Siap
Setiap perkara bila dibandingkan mesti akan ada kelebihan dan kekurangan. Sama juga hartanah. Perbandingan rumah baru vs rumah subsale, tanah lot banglo vs rumah dah siap dan lain-lain.
Kelebihan Beli Tanah Lot Banglo
Kelebihan Beli Tanah Lot Banglo ialah
- Harga lebih murah berbanding rumah dah siap.
Contohnya; sebuah rumah Semi D di Nilai. Saiz tanah 4000 sqft berharga RM 1.2 J. Manakala tanah lot banglo saiz 10,000 sqft di lokasi yang sama berharga RM 350,000. Jika ditambah kos bina rumah dan kos-kos lain, jauh lebih murah beli tanah lot banglo dan bina rumah berbanding beli Semi D tersebut.
- Design Ikut Citarasa
Anda boleh reka design yang mengikut citarasa sendiri. Tak seperti rumah dah siap yang designnya telah ditetapkan oleh pemaju dan sekiranya nak ubah perlu renovate.
- Boleh tangguh bina rumah
Sekiranya anda dah berminat dengan kawasan tersebut dan harga pun dah ok, tapi belum berhasrat untuk bina rumah. Anda boleh beli dahulu tanah dan bina rumah apabila mahu pindah. Anda akan jimat sebahagian bayaran bulanan.
Kekurangan Beli Tanah Lot Banglo
Kekurangan Beli Tanah Lot Banglo ialah
- Tak tahu kejiranan
Sebagai pembeli tak boleh jangka bila jiran-jiran akan start bina rumah. Sekiranya anda yang terawal yang bina rumah, mungkinanda seorang sahaja penghuni di kawasan tersebut
- Tak dapat diskaun / pengecualian cukai
Sebagai pembeli rumah pertama, anda akan dapat diskaun Duti Setem (bergantung kepada harga rumah). tetapi bagi tanah lot banglo ia tidak diberi kelebihan tersebut.
Bagi pihak penjual pula, tidak dapat kelebihan pengecualian Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) jika jual dalam masa 5 tahun (2023).
- Kos tambahan tinggi sedikit
Walaupun kenaikan kos tersebut tidak la begitu ketara, tapi untuk perkongsian saya nyatakan juga.
Apabila beli tanah, anda akan dikenakan caj atas beli tanah. Apabila bina rumah pula anda akan dikenakan caj untuk bina rumah. Contohnya perjanjian pinjaman.
Seperti yang dinyatakan, setiap perkara ada kelebihan dan kekurangan masing-masing. Boleh nilai atas kemampuan masing-masing.
Seperti yang dinyatakan, setiap perkara ada kelebihan dan kekurangan masing-masing. Boleh nilai atas kemampuan masing-masing.
Kesimpulan
Bila berurusan untuk beli hartanah seperti rumah, tanah dan sebagaimana, perlu tahu dengan siapa patut anda berhubung. Kerana untuk dapatkan info dan panduan yang betul.
Antara rumah dah siap dan tanah lot banglo, ia bergantung kepada harga dan kelebihan lokasi di sesuatu kawasan.
Sekiranya artikel ini sangat membantu anda, mohon untuk kongsikan kepada orang lain. Ada pertanyaan boleh kemukakan di ruangan komen.
Sekiranya anda ada plan nak beli tanah industrial bagi syarikat anda. Boleh layari web industrialhub2u.com. Di sana banyak panduan diberikan berkaitan hartanah industrial.
Reviews & Testimonials
Hubungi: Rasyadan Hussin
Seorang Ejen Hartanah Berdaftar dengan BOVEA sejak 2015. No Pendaftaran REN 17585. Memiliki Sijil Harta Tanah (INSPEN). Kini bersama agensi IQI Realty Sdn Bhd.
HP: +6013-3440625 (klik untuk call)
+6013-3440625 (klik untuk whatsapp)
Emel: hartanahwow@gmail.com
www.hartanahwow.com
Ummumar
on said
Saya berminat nak beli tanah lot individu…tp geran masih dlm proses. Bayar deposit dulu,lepas tu buat s.p.a, dan bayar baki secara bulanan dlm tempoh 6 tahun. Geran individu mgkin siap dlm tempoh 2 tahun. Geran akan diberi setelah habis bayar.. boleh percaya ke ni?
rasyadan.admin
on said
bergantung kepada pemaju / syarikat / koperasi yang urus. ada ramai buat macam ni, ada yang betul dan ada yang tak betul
Din
on said
Assalamualaikum, maaf menggangu saya din ade kemusyikilan ttg jualbeli tanah lot.. di melaka.. saya ingin pengelasan…
– beli tanah 2018 sampai sekarang tak dpt geran individu.
– setiap kali tanya Sykt ni ckp tunggu jabatan tnh?
– pe hak sebagai pembeli.. kita bole buat…
– bole kita saman company ni? Mcmmana cara nye…
rasyadan.admin
on said
wslm
kes Tuan ini, Tuan beli tanah yang belum dapat geran individu. saya tak tahu secara jelas keadaan tuan, sama ada tuan beli lot lidi atau beli lot individu tapi secara progress.
Tuan sudah bayar habis atau belum?
Tindakan undang2 saya tak pasti sangat, Tuan boleh ke pejabat tanah dan majlis perbandaran dan tanya pegawai di sana, adakah betul ada permohonan untuk pecah lot
Aifaa Najihah
on said
Hi, saya ada soalan
1. saya nak tanya, kalau saya beli tanah berharga 57k dan rumah saya nak bina dalam harga 150k, bolehkah saya apply loan untuk keseluruhan total = RM207K di bank? atau saya perlu apply secara asing.
2. Jika loan saya hanya lepas 265k, wajarkah saya membeli tanah dan membina rumah sendiri atau hanya beli rumah siap dari developer? saya dapati, rumah developer tidak memenuhi kehendak saya iaitu tanah extra seperti Semi-D dan Corner lot. Boleh nasihat?
3. Jika saya nak bina rumah RM150K adakah nilai harga tersebut termasuk dengan upah contractor?
4. Berapakah anggaran kos guaman + lain2 cas tambahan yang perlu disediakan untuk keluasan rumah 3000kps
rasyadan.admin
on said
Hi
1. depend pada produk bank, ada sesetengah bank tawarkan. spt CIMB, tapi kena tengok status tanah dan pembinaan rumah kena ada pelan
2. bergantung pada lokasi, kalau di area Cik ada tanah murah dan sesuai, boleh sahaja, cuma pastikan kena tahu kos2 sampingan beli tanah dan kena hadapi cabaran urus dengan kontraktor
2. depend pada deal, biasa kontraktor caj harga perkaki. dan dah termasuk upah
3. tak dapat kira tu, sebab kiraan berdasarkan harga rumah bukan keluasan.
Arunasalam
on said
Beli tanah, adakah dimestikan guna peguam swasta. Boleh tak guna khidmat peguam dari pejabat guaman kerajaan? Caj guaman sangat tinggi klu dgn swasta.
rasyadan.admin
on said
tak boleh. peguam kerajaan tak urus hal melibatkan orang awam
Rozmi
on said
Saya ada Beli lot Tanah dan dapat Geran Tanah, Saya nak bina dah kekeringan duit, bolih ker Saya buat pinjam bank cagar Geran tersebut
rasyadan.admin
on said
boleh tuan
Nabihan
on said
Terima kasih for sharing!
accounting firm
bayar lhdn
FairoZ
on said
Sy ada beli lot tanah luasnya 29’x65′, bila minta kebenaran pbt, mereka minta kita patuh syarat setback 10 kaki dari sempadan…. Maknanya area yang boleh sy bina rumah cuma 9’x35’… Sy ambil tanah endlot, yg ambil tanah tengah lagi kesian, tanah dia cuma 21×65… Macam mana nak bina rumah ikut syarat pbt tu?
rasyadan.admin
on said
kalau tanah tu kategori lot banglo
sebenarnya tidak praktikal
sebab biasa lot banglo lebar min 50 kaki (bagi sesetengah negeri)
tapi saya ada perasan ada penjualan tanah lot (dalam barisan rumah teres)
mungkin projek pemaju yang tak mampu disiapkan dahulu
maybe tuan boleh rujuk PBT sekali lagi