Apa Maksud As Is Where Is Basis
Mungkin ada tak perasan istilah As Is Where Is Basis dalam kontrak Perjanjian Jual Beli (SPA). Ia biasanya terpakai untuk hartanah jenis subsale. Istilah ini sangat penting untuk difahami oleh pihak pembeli khususnya.
Hartanah jenis subsale tiada waranti untuk tanggung kos kerosakan kecuali apa yang dijanjikan oleh pihak penjual.
Ia berbeza dengan beli rumah baru. Rumah baru ada ‘waranti’ namanya Defect Liability Period (DLP). Di mana pembeli diberi masa 24 bulan untuk guna ‘warranty’ sekiranya ada kerosakan.
Apa Yang Dimaksudkan Dengan As Is Where Is Basic
Secara mudah faham, ia bermaksud hartanah yang dijual adalah dalam keadaan sedia ada.
Pemilik / penjual tidak akan membuat perubahan atau penambahbaikan terhadap hartanah tersebut.
Atau dalam erti kata yang lain, apa yang pembeli lihat masa view rumah. Itu yang pembeli akan dapat semasa pindah hakmilik.
Contoh situasi, pembeli datang view rumah dan nampak ada beberapa perkara seperti;
- ada crack surface
- ada kitchen cabinet
- ada set meja makan
- ada owning rumah
- cat dalam rumah sudah pudar
Berdasarkan As Is Where Is Basis
- Owner tak akan repair yang bahagian crack surface
- kitchen cabinet owner akan tinggal (tidak tanggalkan)
- set meja makan owner akan ambil
- Owning pun owner tidak tanggalkan
- Owner tidak akan cat semula bahagian dalam rumah yang pudar
Kenapa ada perbezaan tindakan penjual? Ada yang penjual betulkan dan ada yang penjual biarkan macam tu?
Isu Utama Dalam As Is Where Is Basis
Biasanya ada 2 keadaan yang akan menjadi persoalan dalam perkara ini, iaitu:
1/ Adakah Penjual Akan Membaiki Segala kerosakan ‘Defect ‘?
2/ Perabot / Peralatan mana yang akan ditinggalkan oleh Penjual untuk diberi kepada pembeli?
1. Kerosakan Defect
Defect ada 2 jenis iaitu patent defect dan latent defect. Patent defect ialah kerosakan yang secara zahir nampak semasa pembeli view rumah. Contohnya ada keretakan ‘crack’ pada dinding, lantai berlubang dan sebagainya
Manakala latent defect adalah yang tidak nampak secara zahir dengan mata. Contohnya ada leaking tapi ketika itu kesan tiada lagi dan lain-lain. Kerosakan itu sedia ada tapi mungkin akan nampak beberapa tempoh selepas pembeli terima kunci.
Berdasarkan term As Is Where Is Basis, segala kerosakan tidak akan diperbaiki oleh penjual. Kecuali penjual berjanji untuk baiki semasa pembeli view rumah.
2. Perabot / Peralatan
Perabot/peralatan juga dibahagikan kepada 2 jenis iaitu fixture dan chattel. Fixture yang dah melekat di bangunan seperti lampu, kabinet dll. Sekiranya ditanggalkan atau diambil oleh penjual ia akan mengakibatkan kerosakan atau kecacatan pada struktur bangunan.
Manakala Chattel pula ialah peralatan yang tidak melekat di bangunan seperti kerusi, meja dll. Iaitu yang boleh dialih.
Berdasarkan term tersebut, perabot atau peralatan yang kategori fixture tidak akan diubah atau diambil oleh penjual. Manakala yang chattel pula kebiasaanya tidak diberikan kepada pembeli. Kecuali apa yang dijanjikan oleh penjual.
Satu perkara lagi berkaitan perabot, sekiranya penjual menjual rumah secara fully furnished atau partly furnished, senarai inventori perlu dilampirkan beserta dengan jenis dan bilangan.
Penjual Janji Nak Bagi, Penjual Janji Nak Repair
Setelah semua sudah clear, persoalan seterusnya ialah siapa yang janji nak bagi perabot? Siapa yang janji nak repair kerosakan?
Yang berhak dan autoriti untuk ‘berjanji’ ialah pemilik berdaftar ‘registered proprietor’. Iaitu individu yang Namanya ada pada hakmilik ‘geran’. Sekiranya ada 2 orang pemilik, maka 2 individu tersebut mesti bersetuju.
Ada satu kes yang saya pernah handle 3 tahun lepas. Pemilik berdaftar ada 2 orang iaitu suami isteri. Tapi pada hakikatnya segala bayaran dan renovation rumah dilakukan oleh suami sahaja. Suami berjanji untuk jual rumah beserta cooker hood, tapi semasa mendapat kunci, isteri telah ambil cooker hood. Katanya ‘saya tak janji bagi pun cooker hood’. Yang janji tu suami saya, bukan saya.
Apa Solusi
1. Bila beli rumah subsale memang kena standby wang untuk repair rumah. Jangan harap semua perfect. Sebab itu rumah subsale biasanya lebih murah berbanding rumah baru. Sesetengah orang beli rumah bukan sebab rumah tak rosak, tapi sebab persekitaran, kejiranan, lokasi dan sebagainya.
2. Semasa view rumah kena pastikan periksa keadaan rumah dan perlu clear dengan penjual apa yang dibaiki dan barangan apa yang akan diberikan
Reviews & Testimonials
Hubungi: Rasyadan Hussin
Seorang Ejen Hartanah Berdaftar dengan BOVEA sejak 2015. No Pendaftaran REN 17585. Memiliki Sijil Harta Tanah (INSPEN). Kini bersama agensi iRealty Putrajaya.
HP: +6013-3440625 (klik untuk call)
+6013-3440625 (klik untuk whatsapp)
Emel: hartanahwow@gmail.com
www.hartanahwow.com
