Cara Beli Rumah Second Hand Panduan Lengkap A-Z

Bila sebut beli Rumah Second Hand mesti ada krik-krik. Sebab apa?

Eh, tak nak la rumah lama. Mesti condition dah tak ok
Saya nak cari rumah baru, baru la best

Rumah second hand ‘Subsale’ adalah sangat sesuai dan menguntungkan. Dalam artikel ini saya akan terangkan Proses, Panduan, Cara Beli Rumah Second Hand atau Subsale.

Sebab apa saya beritahu best beli rumah second hand?

• Anda boleh runding harga dengan owner. Kena gaya, boleh dapat banyak diskaun
• Sebelum beli anda boleh periksa jika ada kerosakan pada rumah dan kawasan rumah
• Anda boleh kenal pasti kejiranan dan tahap keselamatan di kawasan tersebut
• kawasan dah matang

Kembali kepada topik asal, Proses A-Z  Panduan dan Cara Beli Rumah Second Hand

Cara Beli Rumah Second Hand Panduan Lengkap A-Z

Sebelum beli sesuatu hartanah, anda perlu tahu beberapa perkara penting.
Dalam apa-apa hal, ILMU sangat penting. Paling kurang dapat elak kita kerugian.

Paling teruk nak elak dari ditipu

7 Perkara Yang Penting Anda Kena Tahu Sebelum Beli Rumah adalah
(boleh terus klik untuk baca terus subtopik)

1. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Dengan Bank
2. Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Kerajaan / LPPSA
3. Cara Beli Rumah Second Hand
4. Cari Rumah Untuk Dibeli
5. Proses Jual Beli Rumah
6. Kos Beli Rumah Second Hand
7. Masalah dan Risiko Ketika Beli Biasa Dihadapi

Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Dengan Bank

Ada yang bertanya, “Bagaimana Cara Membeli Rumah Dengan Gaji Kecil?”

Kebanyakan graduan yang baru berkerja, biasanya gaji bulanan kurang daripada RM 3000 sebulan
Macam saya dulu gaji bulanan RM 1800 jer. Anak ada seorang time tu. Memang sakit tengah bulan.

Kalau beli rumah melalui ejen hartanah, biasanya ejen akan filter dulu kelayakan loan.
Secara kasarnya kiraannya guna

a) Debt Service Ratio (DSR)

[(Semua Komitmen + Ansuran Bulanan Rumah Nak Dibeli) dibahagi ( / ) dengan Gaji Bersih] x 100 =  %?

Jangan lebih dari 70%. Lebih dari 70% dianggap komitmen tinggi. Bank tak suka. Sebab ia risiko bagi bank

Macam mana nak kira Ansuran Bulanan Rumah Nak Dibeli?

1. Anda boleh guna Mortgage Calculator, di web atau mobile apps atau
2. Guna sifir mudah walaupun kurang tepat tapi boleh membantu. Iaitu Harga Rumah + 200 = Ansuran Bulanan

Ada yang bertanya, Ada ke Cara Beli Rumah Dengan Gaji Kecil?
Boleh, ada caranya

1. Guna kiraan DSR dan padankan harga rumah guna formula di atas. Jangan lebih 70%
2. Buat pekerjaan sampingan, paling kurang ada Payment Voucher
3. Amalkan tabiat menyimpan dalam Tabung Haji, Unit Trust dan lain-lain
4. Jangan tambah komitmen lain yang boleh ganggu DSR anda

b) Status Pekerjaan

Ada beberapa jenis status pekerjaan, iaitu;

1. Status tetap (kakitangan kerajaan atau swasta)
2. Status kontrak (kakitangan kerajaan atau swasta)
3. Status sambilan harian (kebiasaannya kakitangan kerajaan)
4. Bisnes (pemilik bisnes)
5. Freelance (contract for service)

Pekerjaan jawatan tetap ‘permanent’ makan gaji lebih disukai oleh bank. Bagi kes jawatan kontrak, anda masih ada harapan. Tapi kena ada supporting document yang kuat.

Manakala bagi sambilan harian, agak susah untuk bank bagi pinjaman. Tapi boleh cuba dahulu.

Jika financial strong seperti ada simpanan yang banyak dan ada aset yang jana pendapatan, mungkin bank akan pertimbangkan.

Bagi yang kerja sendiri dengan buka SSM atau commission earner (freelance) seperti Ejen Hartanah, Takaful dsb ada cara yang boleh bantu untuk dapatkan pinjaman.

Ada cara yang mungkin kita tak tahu. Jadi kena bertanya dengan kenalan, banker atau Ejen Hartanah

Antara perkara yang disukai bank yang berkaitan status pekerjaan ialah

1. Ada payslip
2. Pendapatan konsisten
3. Ada caruman EPF / KWSP
4. Ada EA Form (Cukai Taksiran Tahunan)

c) Apa Yang Bank Perlu Lagi?

1. Tabiat suka menyimpan. Setiap bulan pastikan simpan walau sedikit dalam Tabung Haji atau mana-mana instrumen simpanan. Antara instrumen yang dipandang tinggi adalah Tabung Haji, ASB, Fixed Deposit dsb.
2. Akhir bulan  akaun bank jangan bagi kering kontang sebelum masuk gaji baru. Bank nampak ia sebagai budaya boros. So pastikan ada baki yang relevan sebelum gaji baru masuk.

Cara Kira Kelayakan Pinjaman Perumahan Kerajaan  / LPPSA

Cara kira kelayakan pinjaman perumahan kerajaan iaitu dengan LPPSA agak berlainan berbanding bank

Contoh situasi
Gaji Pokok = RM 3500  
Elaun = RM 500 
Gaji Kasar = RM 4000 (gaji pokok + elaun)

(Elaun yang diambil kira hanya 3 jenis sahaja iaitu Elaun Tetap Perumahan (ETP), Imbuhan Tetap Khidmat Negeri / Wilayah (ITKN) dan Imbuhan Tetap Jawatan Khas /Utama (ITJK/U) )

Syarat LPPSA adalah ansuran / installment rumah yang nak dibeli hendaklah kurang 60% daripada Gaji Kasar
Gaji Kasar RM 4000
60% = RM 2400

Bermaksud ansuran rumah yang nak dibeli hendaklah tak lebih daripada RM 2400

Jika ikut sifir 200, anggaran harga rumah nak layak dibeli maksimum adalah RM 480,000

Umur Kelayakan Pinjaman & Tempoh Pinjaman

Umur kelayakan pinjaman adalah 1 tahun sebelum tarikh pencen. Dan pinjaman adalah selaman 30 tahun atau kurang.

Cara Beli Rumah Second Hand

Ada 2 situasi cara beli rumah second hand iaitu

1. beli rumah direct owner
2. beli rumah guna ejen

Mungkin ada yang fikir, beli rumah terus dengan owner mesti dapat lebih murah.
Tapi tak semestinya. Ada owner yang memang strict dengan harga jualan walaupun direct dengan pembeli.

Jangan ingat, ejen yang menyebabkan harga rumah jadi mahal ye

Sebab ejen pun main peranan untuk jual rumah dengan lebih cepat. Sudah tentu ejen akan cuba match apa yang owner mahu dan permintaan daripada pembeli

Bukan main rembat nak untung banyak dengan komisen

1. Cari Rumah Untuk Dibeli

Kita pause sekejap. Kena tahu dulu nak beli untuk buat apa?

Biasanya orang nak beli rumah ada 2-3 tujuan

1. Nak duduk
2. Untuk pelaburan
3. Nak duduk lambat lagi, nak bagi sewa dulu

Duduk sendiri. Apa faktor pemilihan rumah untuk duduk sendiri? Banyak faktor kan?

Lokasi dekat tempat kerja isteri atau suami. Kawasan kejiranan yang bagus. Selesa. Harga mampu kita bayar setiap bulan

Untuk pelaburan. Sudah tentu demand di kawasan tersebut. Kadar sewa semasa dan lain-lain.

Ada banyak cara nak cari rumah untuk dibeli, antaranya

1. Round di kawasan yang anda berminat, boleh lihat banner yang digantung atau tanya kejiranan di sana
2. Lihat iklan online seperti iProperty, PropertyGuru, Mudah.my, HartanahWow 
3. Rujuk di Page Facebook seperti HartanahWow atau Group Penduduk Setempat
4. Hubungi Ejen Hartanah sekitar anda Contohnya Nilai, Seremban, Bangi, Kajang, Cyberjaya, Putrajaya dan sebagainya
5. Terus hubungi saya sebagai ejen hartanah anda, khusus bagi pencarian hartanah di Kuala Lumpur, Selangor dan Negeri Sembilan di talian 013-3440625 atau emel hartanahwow@gmail.com

Sambungan point ke-5,

antara maklumat awal yang saya nak adalah

1. Lokasi hartanah
2. Bajet (maksimum)
3. Jenis (teres, apartment dsb)

Sebelum tu anda boleh check sendiri DSR dengan formula yang dah diberikan Point-1

Bagi memudahkan anda mencari Hartanah untuk dibeli, boleh isi form dilink ini Isi Form Mencari Hartanah Untuk Dibeli (klik)

2. Proses Jual Beli Rumah Second Hand

“En, saya dah jual rumah saya tapi kenapa lama sangat nak dapat duit?”
Rumah Pn status leasehold ke freehold?
“Leasehold”
Patut la, leasehold ada consent, sebab itu lambat
“Saya ingatkan sama je dengan rumah freehold”

Proses jual beli rumah tak sama bagi semua rumah.
Ada beberapa faktor yang menyebabkan ia berlainan

Contohnya Freehold dan Leasehold, Individual dan Master title, Low Cost dan Medium Cost, Loan Bank dan Loan Kerajaan. Semua berlainan

Bagi memudahkan kefahaman, saya bagi contoh dalam situasi bagi menjelaskan Proses Jual Beli Rumah

#1 Tahu Kelayakan Pinjaman & Bajet Anda

Sebelum nak beli rumah.
Periksa dulu kelayakan loan anda. Berapa maksimum harga rumah yang boleh dibeli.
Cara kira kelayakan boleh rujuk Point 1 dan 2 di atas

Walaupun kelayakan loan anda memang tinggi, set juga bajet maksimum berapa
Nak beli rumah kena fikir-fikir juga

Fikir komitmen lain, simpanan, pelaburan lain, perlindungan dan lain-lain
Dah set bajet semua

Proceed

#2 Cari Rumah Yang Anda Nak

Alang-alang dah baca artikel saya, boleh terus contact saya, khususnya bagi yang mencari hartanah di Lembah Klang dan Negeri Sembilan.

Detail rujuk Point Ke-4

#3 Bayar Booking & Sign OTP

Bila anda dah berkenan dan view rumah tersebut. Anda boleh bayar booking kepada agensi hartanah (jika beli guna ejen), jika beli direct owner kena bayar kepada peguam (melalui client account lawyer)

“Wajib ke tengok rumah?”
Mesti lah wajib, banyak benda perlu ditengok

Boleh baca Panduan Ketika View Rumah Nak Dibeli sebagai panduan anda untuk periksa kerosakan dan elak kerugian

Kena clarify dengan owner hal berkenaan kerosakan adalah ditanggung oleh owner atau tidak. Dan juga jika dijual bersama perabot (fully atau semi furnished). Dinyatakan dalam SPA. Kena faham bila beli rumah subsale atau second hand, ada istilah yang perlu difahami iaitu As Is Where Is Basis. 

Bila dah view dan berkenan. Terus bayar booking. Jangan lengah-lengah. Sebab first come first serve. Ejen kena cepat sebab owner pun nak cepat.

Sebelum booking, sila isi borang dahulu.
Iaitu borang booking atau Offer To Purchase (OTP), ada orang panggil Letter of Acceptance (LOA)

Apa yang perlu diberi perhatian dalam booking form / earnest deposit form?

1. Pastikan dinyatakan earnest deposit /booking dikembalikan (refund) jika loan tak lulus. Baca juga Adakah Booking Dikembalikan Jika Loan Tak Lulus?
2. Jika anda berhajat untuk keluarkan wang EPF bagi pembayaran deposit, sila minta persetujuan dari owner dan dinyatakan dalam OTP
3. Anda mesti alert dengan klausa yang nyatakan Perjanjian Jual Beli (SPA) mesti ditandatangani dalam masa 14 hari selepas tandatangan OTP. Biasanya ejen akan lanjutkan sehingga 21 hari.
4. Dalam OTP juga anda boleh bersetuju untuk nyatakan Subject To 90% Loan Approval. Ini penting, jika anda tak dapat 90% margin of finance, anda terpaksa kena topup duit sendiri.
5. Jika anda mahu gunakan loan kerajaan, anda mesti nyatakan sebelum sign OTP dan perlu minta persetujuan owner. Sebab loan kerajaan biasanya lambat dan akan sign SPA dahulu sebelum memohon pinjaman

Bagaimana Nak Bayar Booking Dengan Selamat?

1. Jika beli melalui ejen, pastikan ejen tersebut berdaftar dengan agensi hartanah berdaftar
2. Jika deal dengan ejen, pastikan bayar melalui client account agensi hartanah
3. Isi dan fahami OTP Form
4. Jika beli direct owner, bayar melalui client account lawyer firm yang berdaftar dengan Bar Council.
5. Pastikan booking anda dikembalikan jika loan tak lulus

Biasanya bayaran booking adalah 3.18% dari harga jualan (selling price)

#4 Dapatkan Dokumen Owner & Sediakan Dokumen Anda

Dalam masa yang sama, dapatkan dokumen owner. Ia sebagai pengesahan dan juga untuk permohonan pinjaman. Antara dokumen yang diperlukan ialah

1. Salinan IC
2. Geran
3. SPA
4. Strata title (jika berkaitan)

Dokumen anda yang diperlukan ialah

1. Salinan IC
2. Payslip 3 bulan (bagi kerja makan gaji)
3. Bank statement 3 bulan
4. EPF Statement
5. EA Form

#5 Apply Loan

Antara kelebihan anda beli rumah guna ejen hartanah ialah, ejen biasanya akan bantu anda untuk buat permohonan pinjaman.

Ejen ada banyak networking dengan banker dan juga mortgage broker. Dan biasanya ejen akan hantar dokumen kepada ramai banker

Peluang untuk lulus akan lebih besar.

Bagi pembeli beragama Islam MESTILAH memohon Pembiayaan Rumah (Home Financing) iaitu ‘Islamic Loan’

Tips berurusan dengan banker:

1. Susun dokumen loan dengan kemas dan teratur
2. Serah dokumen yang lengkap
3. Bila anda tak bersetuju untuk terima Letter Offer loan, tolak dengan baik. Paling bagus belanja dia makan. Sebab dia dah buat kerja untuk anda.

#6 Cari Peguam Hartanah

Bila loan dah lulus, cepat-cepat hubungi peguam. Minta prepare SPA. Hak untuk melantik lawyer adalah hak pembeli. Ejen hanya bantu sahaja

Boleh baca Bagaimana Pilih Peguam Hartanah Yang Bagus 

Selain dari fikir servis peguam, kos peguam perlu diambil kira. Kira siap-siap buat anggaran, boleh rujuk artikel Kos Peguam Hartanah. 

#5 Tandatangan SPA

Pastikan letter offer dari bank dah keluar, baru anda sign SPA. Perkara yang anda perlu check bagi letter offer loan adalah

1. Jumlah pinjaman dan margin of finance (MoF)
2. Interest loan
3. Tenure pinjaman

Semasa sign SPA akan perlu membayar 6.82% dari jumlah harga jualan iaitu jumlah keseluruhan adalah 90%. Ini bagi kes MoF 90%.

Periksa SPA adakah sama dengan OTP seperti yang dipersetujui.

Perjanjian Jual Beli (SPA) ini panjang dan nak baca pun pening, so kandungan yang penting dalam SPA? Ha, senang je rujuk artikel ini, saya dah ringkaskan 10 Perkara Yang Penting Dalam Perjanjian Jual Beli. 

#6 Proses Selepas SPA

Selepas SPA, tugasan semua adalah di bawah lawyer secara rasminya. Ejen akan membantu sahaja. Bagi kes freehold. Ia akan ambil masa selama 3 bulan selepas sign SPA untuk dapat kunci.

Dalam tempoh ini banyak perkara akan berlaku seperti redemption loan, disbursement, periksa tunggakan dan lain-lain.

Dalam tempoh ini segala hal berkaitan rumah adalah di bawah tanggungjawab owner seperti

• bayaran sewaan
• bayaran installment
• utilities
• kerosakan

Baca: Apa Perbezaan Freehold dan Leasehold

#7 Serah Kunci

Sebelum kunci diserah, anda periksa dahulu kerosakan yang bukan sedia ada iaitu yang berlaku selepas sign SPA. Masa ini rumah adalah dah jadi milik anda.

Kos Beli Rumah Second Hand

Antara kekangan pembeli untuk rumah subsale / second hand ialah berkaitan kos.

Kos beli rumah second hand agak banyak berbanding beli rumah baru dari pemaju. Antara kos adalah bayaran

• deposit 10% (yang ini paling sakit, tapi anda boleh keluarkan EPF Akaun 2 atau bincang elok-elok dengan owner dan ejen hartanah mungkin dapat bantu)
• legal fee; SPA dan MoT. Ini pun bayaran secara cash. Tidak termasuk dalam loan. Cara kira boleh rujuk di link ini Cara Kira Bayaran Peguam Untuk Beli Rumah
• valuation fee; bayaran kepada Penilai swasta jika guna loan bank atau Penilai kerajaan JPPH. Bayaran tak banyak berbanding legal fee. Kebiasaanya kos ini ditambah dalam loan tak perlu bayar cash. Tapi kena rujuk juga banker sebab bergantung pada terma dan tawaran.
• takaful (MRTT/MLTT). Kebiasaanya kos ini ditambah dalam loan tak perlu bayar cash. Tapi kena rujuk juga banker sebab bergantung pada terma dan tawaran
• loan agreement; yang ini ramai terlepas pandang. Sebenarnya ada satu lagi bayaran peguam iaitu peguam untuk loan dengan bank. Kebiasaanya kos ini ditambah dalam loan tak perlu bayar cash. Tapi kena rujuk juga banker sebab bergantung pada terma dan tawaran

Sila baca artikel Kos Jual Beli Rumah untuk panduan dan persediaan anda.

Sekiranya artikel ini membantu anda, mohon untuk berikan review di link ini (klik)

Masalah dan Risiko Ketika Beli Rumah Second Hand

Beli rumah adalah impian setiap orang sebab ia adalah satu keperluan. Tapi anda jangan lupa ada juga beberapa kes yang melibatkan masalah dan juga ada risiko.

Saya hanya list down dahulu dan jika ada masa saya akan jelaskan. Jika ada persoalan anda boleh kemukakan diruangan komen di bawah.

1. Risiko Bila Loan Tak Lulus

Apa akan jadi kalau loan anda tak lulus? Duit deposit hangus ke? Sebab itu penting anda berurusan dengan ejen hartanah.

Dalam borang booking atau OTP ada dinyatakan berkaitan ini. dan ada boleh minta tambah perkataan subject to 90% loan approval. 

Sebab apa?

Jika loan ada lulus 80% anda boleh buat pilihan sama ada teruskan atau batalkan pembelian. Bukan semua orang mampu nak sediakan 20% deposit. Ini bagi kes pembeli yang nak 90% loan.

“En, saya beli rumah dan bayar booking kat owner. Macam mana ye?”

Pertama, owner tidak ada autoriti untuk pegang duit booking rumah. 
Kedua, jika dia tak pulangkan, susah untuk dapatkan kembali duit tersebut.

2. Owner Bankrap

Dah syok kira kelayakan loan. Rumah pun dah minat sangat. Tiba-tiba baru tahu rupanya owner bankrap. Nasib baik tak teruskan lagi.

Ada sesetengah bank akan terus reject loan pembeli jika owner atau pembeli ada status bankrap.

So apa nak kena buat?

Tunggu owner setel dengan insolvensi dahulu.

3. Rumah Rosak

Ini beza antara beli rumah baru dengan rumah second hand. Rumah baru ada waranti (DLP) oleh pemaju. Rumah second hand TIADA. Ada klausa dalam Perjanjian Jual Beli Rumah iaitu ‘as is where is basis’

Ini pentingnya viewing rumah. Masa viewing pembeli sendiri kena periksa jika ada kerosakan dan tandakan. Selepas itu minta ejen sahkan dengan owner sama ada kerosakan tersebut akan dibaiki atau tidak.

Biasanya ada 2 isu

1. Kerosakan yang tidak nampak seperti leaking ke bawah rumah (non-landed)
2. Perabot yang nak diberi

4. Kata Jual Sekali Perabot, Tapi Habuk Pun Tak De

Ini satu lagi boleh memeningkan kepala. Ejen la biasa akan pening. Masa janji nak jual katanya fully furnished. Bila dah nak tukar nama, tiba-tiba hilang peti sejuk.

Untuk atasi masalah ini, pembeli buat checklist perabot yang akan diberi bersama dengan rumah. Sebelum peguam serah duit kepada owner. Pembeli perlu check sekali lagi di rumah. Dengan bantuan ejen.

5. Owner Ubah Fikiran, Naikkan Harga Jualan

Pembeli dah minat rumah tersebut dan harga tersebut. Tiba-tiba owner beritahu kepada ejen. Saya nak ubah harga sebab rasa rugi jual murah. 

Tergamam sekejap. Bengang pun ada.

Dalam situasi ini anda perlu rujuk semula kepada ejen anda. Seeloknya bincang secara elok.

6. Beli rumah pusaka

Untuk pembelian melibatkan rumah pusaka. Pihak penjual perlulah menguruskan harta pusaka terlebih dahulu sama ada di Pusat Pusaka Kecil atau Mahkamah Tinggi. Selepas itu perlu mendapatkan Perintah Penjualan (Order For Sale). Selagi belum dapat Perintah Penjualan, Perjanjian Jual Beli tidak boleh ditandatangani. Ini bagi sesetengah keadaan. Bergantung kepada kes.

7. Owner bankrap

Individu yang menghadapi situasi bankrap, dia telah hilang kelayakan ke atas harta dan asetnya. Semua hartanya dan aset akan terletak hak kepada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI). Untuk penjualan hartanah perlu mendapat kebenaran dari Insolvensi.

Sebenarnya ia bukan risiko teruk, tapi lebih kepada cabaran. Setiap masalah dalam proses hartanah ada cara untuk diselesaikan.

Yang penting kita pilih peguam dan ejen hartanah yang betul. dan sentiasa berhubung, jangan diamkan diri. 

Saya sedia bantu anda untuk beli rumah, tanah, kedai, ofis, kilang dan sebagainya khususnya di area Lembah Klang dan Negeri Sembilan

Wan Mohamad Rasyadan (PEA 2681)
: HP: 013 344 0625 (whatsapp/call/SMS)
: EMEL: hartanahwow@gmail.com
: WEB: www.hartanahwow.com
: FB: Hartanah Wow

IQI Realty Sdn Bhd