Proses Jual Beli Rumah Di Malaysia Lengkap & Jelas

Ramai yang saya jumpa, pasti bertanya tentang proses jual beli rumah di Malaysia. Bukan sahaja dari pihak pemilik hartanah, malah dari pihak pembeli juga turut bertanya. 

Terutama bagi pasaran ‘subsale’ iaitu rumah ‘second hand‘

Mereka mahukan panduan agar tidak tersalah tindakan dalam prosedur jual beli rumah. Proses ini juga adalah proses asas. sebab proses jual beli rumah bergantung kepada status hartanah, pembiayaan, sekatan dan lain-lain.

.

12 Langkah Proses Jual Beli Rumah Di Malaysia 

Sebagai perunding hartanah yang berdaftar (selepas ini dipanggil sebagai ejen hartanah), saya perlu menjelaskan secara terperinci kepada client (penjual/pembeli) tentang proses jual beli rumah supaya kedua-dua pihak jelas dan faham proses tersebut.

Ini kerana, menjadi tanggungjawab seorang ejen hartanah bagi memastikan client mendapat maklumat yang jelas dan terperinci agar tidak keliru dalam proses jual beli rumah.

Jangan risau, saya bantu anda!

.

Pihak Manakah Yang Terlibat Dalam Urusan Jual Beli?

Untuk menjalankan proses jual beli rumah di malaysia ada beberapa pihak yang terlibat sama ada secara langsung mahupun secara tidak langsung.

Pihak yang terlibat antaranya ialah;

• Pihak penjual iaitu pemilik hartanah (dipanggil sebagai vendor)
• Pihak pembeli (dipanggil sebagai purchaser)
• Ejen hartanah (jika dilantik)
• Peguam
• Pihak bank
• Jurunilai (dipanggil sebagai valuer)
• Pejabat tanah
• Pihak pemaju (dipanggil sebagai Developer)
• LHDN

Setiap pihak memainkan peranan masing-masing, sudah tentu peranan ejen hartanah adalah bagi memastikan urusan berjalan dengan lancar serta menjaga hak dan kepentingan semua pihak. Walaupun lantikan ejen hartanah tidak wajib tapi hakikatnya ia sangat membantu proses berjalan dengan lancar.

Proses jual beli rumah bagi freehold individual & strata (klik untuk besarkan)

.

12 Langkah Asas Dalam Proses Jual Beli Rumah Di Malaysia

Contoh ini adalah proses bagi rumah berstatus freehold (pegangan bebas/pegangan selamanya), mempunyai individual title (geran individu), rumah subsale (second hand) dan membuat pinjaman perumahan dengan pihak bank (masih ada outstanding).

Kenapa perlu dinyatakan maklumat di atas? Kerana setiap status yang ada pada hartanah akan melibatkan proses yang berlainan serta mengambil tempoh yang mungkin lebih pendek atau lebih panjang untuk diuruskan. Malah dokumen yang diperlukan mungkin berbeza dan kos juga turut terkesan.

.

#1. Penjual Melantik Ejen Hartanah Yang Berdaftar

Proses ini dipanggil sebagai Appointment (lantikan) dan Inspection (pemeriksaan rumah).

Melantik ejen hartanah tidak wajib tapi amat digalakkan bagi memudahkan urusan dan menjaga kepentingan penjual dan pembeli. Penjual perlu mengisi borang lantikan ejen yang disediakan oleh pihak agensi hartanah.

Pastikan ejen hartanah tersebut mempunyai nombor pendaftaran seperti REN, PEA dan sebagainya boleh rujuk dari laman web Lembaga Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah (LPPEH) (klik sini).

Lantikan ejen hartanah ada dua (2) jenis iaitu

1. lantikan exclusive: Melantik hanya seorang ejen sahaja. Dan ejen tersebut boleh berurusan dengan ejen lain. Biasanya ada tempoh tertentu seperti 3 bulan atau terpulang kepada owner.
2. lantikan ad-hoc: Owner melantik ramai ejen ad-hoc dan bayaran hanya diberikan kepada ejen yang paling cepat dapat pembeli.

Bagi anda yang berhasrat mahu melantik ejen hartanah, sila rujuk artikel Panduan Jual Rumah Dengan Khidmat Ejen Hartanah

Ada yang bertanya, “Adakah harga jualan perlu mengikut harga pasaran?”

Ya atau tidak bergantung kepada kaedaan dan niat pemilik hartanah.
Bagi saya, lebih baik semak harga pasaran hartanah sebelum letak harga jualan agar proses jual beli dapat dijalankan dengan lebih cepat dan lancar.

Dalam lantikan Ejen Hartanah ada beberapa perkara yang perlu dipersetujui oleh pemilik (vendor). Ejen akan sediakan satu borang lantikan ejen hartanah

• Harga jualan (sudah termasuk Agency Fee atau belum)
• Kebenaran untuk mengiklankan hartanah tersebut
• Kadar Agency Fee
• Tempoh lantikan (bagi kes Exclusive)

Tugasan rasmi ejen hartanah bermula lantikan sehingga tandatangan SPA sahaja. 
Selanjutnya akan diurus oleh peguam.
Tempoh tersebut ejen akan bantu follow up dengan peguam.

Biasanya semasa berjumpa owner, saya akan jelaskan beberapa perkara supaya owner faham

1. Proses jual beli rumah (saya terangkan dan buat ilustrasi)
2. Kos Jual Beli Rumah
3. Lantikan Peguam Hartanah

.

#2. Serahan Dokumen Kepada Ejen Hartanah

Setelah melantik property agent, penjual perlu sediakan beberapa dokumen penting seperti

• Salinan kad pengenalan (sekiranya dalam geran ada 2 penama, maka KP pun perlu 2 salinan)
• Salinan hakmilik (geran)
• Salinan SPA (Sale and Purchase Agreement)
• Hak Milik Strata (bagi hartanah berstrata)
• Sijil CF
• Resit Pembayaran Cukai Tanah & Taksiran terkini

Cara Baca Geran

Boleh ke kalau diserah selepas terdapat pembeli? Ye, boleh. Tapi bagi mempercepatkan proses jual beli, ejen hartanah perlu periksa dan sahkan status hartanah tersebut. Sudah pasti dokumen tersebut penting untuk dijadikan panduan kepada ejen hartanah.

Dan yang lebih utama dapat serahkan dengan cepat kepada pembeli untuk permohonan pembiayaan dan pinjaman perumahan. Jelas?

.

#3. Pengiklanan Oleh Ejen Hartanah

Ejen hartanah akan membuat pengiklanan untuk penjualan hartanah tersebut. Pentingnya surat lantikan yang dipersetujui dan ditandatangani adalah untuk membenarkan pengiklanan rumah tersebut serta bersetuju dengan syarat-syarat yang dinyatakan dalam borang tersebut.

Fasa pengiklanan adalah antara fasa yang agak struggle buat ejen hartanah. Kos percetakan banner & flyer, iklan melalui online marketing serta duit transport perlu ditanggung oleh ejen hartanah.

Malah sistem filter pembeli turut dipraktikkan agar pembeli yang datang untuk view/inspect rumah adalah genuine buyer bukan untuk window shopping.

Betapa pentingnya peranan ejen hartanah ye.

Antara kaedah marketing ejen

• Offline: Banner, flyer etc
• Online: Facebook, iProperty, Property Guru, Whatsapp, HartanahWow,
• Berkolaborasi dengan ejen-ejan lain

.

#4. Pembeli Bayar Booking

Selepas proses viewing, sekiranya terdapat pembeli yang berminat, pembeli perlu membayar booking fee. Booking fee akan dibayar kepada Agensi Hartanah (biasanya dalam 3.18% dari harga jualan hartanah).

Owner jangan risau, kerana booking fee tersebut akan dimasukkan ke dalam client account agensi hartanah iaitu akaun bukan keuntungan, atau dipanggil dengan istilah hold / transit booking fee sahaja.

Di sini pentingnya memilih ejen hartanah berdaftar supaya wang tersebut tidak hilang serta selamat. Booking fee akan dianggap sebahagian dari duit muka (downpayment) pembelian hartanah tersebut.

Pembeli dan pemilik hartanah perlu menanggung beberapa kos jual beli hartanah. Antaranya, kos perkhidmatan guaman, perjanjian pinjaman, deposit, penilaian dan sebagainya.

Nota: Dalam booking form (yang disediakan oleh ejen hartanah) akan dinyatakan bahawa sekiranya loan buyer tidak lepas, booking tersebut akan dipulangkan semula (refund). Turut dinyatakan method pembayaran baki deposit serta jenis pinjaman yang dibuat. Ini bagi memastikan semua pihak jelas dengan prosedur yang dipersetujui.

.

#5. Pembeli Apply Loan

Proses di sini menunjukkan komitmen yang tinggi oleh pembeli.

Pembeli perlu sediakan dokumen yang lengkap bagi memudahkan urusan pihak bank. Antara dokumen yang diperlukan ialah salinan IC, slip gaji ( 3 atau 6 bulan), laporan CCRIS (dapatkan di Kiosk Bank Negara), salinan SPA (daripada owner), booking form dan sebagainya (nanti artikel khas berkaitan ini saya akan sediakan).

Serahan dokumen perlu disegerakan agar proses jual beli rumah tidak tergendala. Ini kerana, kebiasaan tempoh yang diberikan kepada pembeli adalah 14 atau 21 hari hari bekerja (bermula tarikh pembayaran booking) untuk selesaikan urusan pinjaman serta menandatangani SPA .

Ada pembeli bertanya boleh ke nak mark up loan? Pertama sekali perlu mendapatkan persetujuan dari pemilik hartanah. Yang kedua, kena tahu berapakah harga pasaran rumah tersebut. Seterusnya boleh lantik ejen hartanah untuk berbincang lebih lanjut. Sebenarnya mark up loan mempunyai risiko tersendiri.

.

#6. Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA/SNP)

Bagi proses jual beli rumah di Malaysia, pihak pembeli perlu membayar segera baki 6.82% dari harga jualan hartanah sebagai downpayment kepada pihak penjual. Bayaran tersebut adalah melalui peguam bagi menyelesaikan caj khidmat peguam.

Bagi kes pembayaran melalui akaun 2 EPF, masa yang diambil lebih kurang dua (2) minggu untuk diuruskan, namun bergantung kepada persetujuan dari pihak owner untuk menerima urusan tersebut.

Nota: Bayaran baki deposit melalui pengeluaran EPF perlu dimaklumkan kepada owner pada awal pertemuan iaitu sebelum membayar booking fee.

Apa Yang Perlu Anda Fahami Dalam SPA?

.

#7. Bayaran Khidmat Profesional Ejen Hartanah

Bayaran khidmat profesional ejen hartanah akan dilakukan selepas tandatangan SPA.

Tugas ejen Hartanah selesai disini dan disambung dengan tugas dari peguam.

Namun, bagi seorang ejen hartanah bertauliah, tugasan membantu dalam proses penjualan rumah tetap diteruskan sehingga urusan jual beli ini selesai.

.

#8. Settlement Period 3 Bulan

Tempoh 3 bulan diberikan kepada pihak pembeli (melalui bank, sekiranya menggunakan fasiliti bank) untuk membayar baki hutang di bank penjual dan membayar baki harga belian

1. First Disbursement/ Redemption: Pihak bank pembeli membayar segala hutang penjual di bank penjual
2. Second / Final Disbursement: Pihak bank pembeli membayar segala baki harga belian

Seandainya melebihi tempoh 3 bulan, maka tempoh tambahan sebanyak 1 bulan akan diberikan namun penalti akan dikira secara harian dalam tempoh ini. Proses detail dalam tempoh 3 bulan dijelaskan pada proses di bawah.

.

#9. Pihak Bank Penjual Menerima Bayaran Dari Pihak Bank Pembeli

Dalam tempoh tigas (3) bulan ini juga, peguam yang uruskan pinjaman pembelian rumah bagi penjual akan menyerahkan dokumen berkaitan kepada peguam bagi pihak pembeli.

Pihak bank pembeli akan menjelaskan dahulu baki pinjaman penjual (Discharge of charge) melalui pembayaran kepada bank (yang dibuat pinjaman oleh penjual). Fasa ini dikenali sebagai 1st disbursement.

.

#10. Pihak Peguam Menyelesaikan / Mendaftar Pemindahan
Nama Hakmilik di Pejabat Tanah

Bank pembeli seterusnya akan membuat pembayaran kedua bagi menyelesaikan baki bayaran kepada pemilik. Kebanyakkan bank akan memastikan hakmilik telah bertukar antara penjual dan pembeli sebelum bank menjelaskan wang baki tersebut.

Fasa ini dikenali sebagai 2nd Disbursement. Baki yang diterima adalah Balance Purchase Price (BPP) iaitu bermaksud jumlah outstanding (baki pinjaman) ditolak dengan 10% dari deposit pembelian rumah oleh pembeli.

Dalam masa yang sama peguam akan membuat proses pemindahkan nama dalam hakmilik (geran) daripada nama penjual kepada nama pembeli.

.

#11. Pihak Penjual Perlu Menyerahkan Kunci

Pihak penjual akan menyerahkan kunci ‘hand over key’ (status vacant possession) setelah menerima wang baki penjualan rumah dari pihak pembeli. Simbolik pertukaran antara cek dengan kunci rumah.

.

#12. Pembeli Akan Menerima Kunci Rumah

Setelah pembeli menerima kunci rumah, urusan selesai.

—-

Nota: Sila maklum bahawa penjualan hartanah dibawah tempoh 5 tahun dari tarikh pembelian, Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) atau dikenali sebagai Real Property Gain Tax (RPGT) akan dikenakan kepada penjual. Peratus yang dikenakan adalah berubah setiap tahun bergantung kepadan Pembentangan Bajet oleh kerajaan.

Nota: Bagi kes pinjaman perumahan kerajaan, tandatangan SPA dilakukan terlebih dahulu sebelum permohonan pinjaman dilakukan

Nota: Penjual perlu pastikan hartanah yang hendak dijual adalah bebas dari kaveat. Pastikan dokumen penting seperti geran dan SPA adalah dan lengkap.

Adakah artikel ini membantu anda. Jika ya, sila share kepada kenalan. Jika perlu dapatkan penjelasan. Boleh hubungi saya. Sebarang persoalan berkaitan proses jual beli rumah boleh diutarakan kepada saya melalui whatsapp, call, sms 013-3440625 atau emel ke hartanahwow@gmail.com

Ejen Hartanah Berdaftar, sedia bantu anda urus jual beli hartanah
Wan Mohamad Rasyadan (PEA 2681)
: HP: 013 344 0625 (whatsapp/call/SMS)
: EMEL: hartanahwow@gmail.com
: WEB: www.hartanahwow.com
: FB: Hartanah Wow